Arxiu de la categoria: L’aventura de llogar

Posant preu per llogar

Fa anys vaig fer un postgrau de viabilitat de promocions immobiliàries i un dels temes importants del curs eren els estudis de mercat per saber a quin preu es podia esperar vendre els pisos i locals. Explicada en poques paraules, la tècnica que ens van ensenyar consistia a buscar anuncis d’habitatges nous en venda a la zona i calcular el preu mitjà per metre quadrat de tots els anuncis, i després fer el mateix amb locals i places de pàrquing. No tinc motius per dubtar que aquesta tècnica funciona pel preu de venda de pisos i locals nous, o si més no que fa una dècada funcionava, per començar perquè els que me la van explicar en sabien molt de vendre pisos nous, però el que sí que us puc dir és que per llogar pisos de segona mà no funciona. Si més no, pels nostres no funciona.

Ni mitjana dels anuncis ni preu mitjà per metre quadrat

Perquè dic que no funciona agafar els anuncis de la zona i treure’n el preu mitjà per metre quadrat?

El nostre objectiu és saber a quin preu s’estan llogant els pisos com el nostre. Aleshores, sembla que mirar el preu mitjà a que es lloguen altres pisos de la nostra zona ha de ser un bon estimador del preu al que podem llogar, i sembla raonable també que la informació la traguem dels webs d’anuncis, on podem trobar una quantitat prou gran de pisos i els seus preus. Ara bé, ni els preus que s’anuncien són necessàriament els que es lloguen, ni els anuncis que trobem en un moment donat són una mostra representativa. És més, els pisos que trobem anunciats són els pisos que NO s’han llogat, perquè si s’haguessin llogat ja no hi seria l’anunci. Naturalment, qualsevol pis que s’anuncia i es lloga és durant un temps un pis que no s’ha llogat, de manera que tots els pisos passen pels webs d’anuncis, però el problema és que no tots hi passen el mateix temps, de manera que no tots tenen la mateixa probabilitat d’aparèixer a la mostra que fem servir.

O sigui, si un pis és massa car, es passarà molt de temps anunciat, i és molt probable que ens el trobem al web quan fem la mitjana. En canvi, si un pis és barat i triga molt poc a ser llogat serà difícil que el trobem quan nosaltres mirem el web.

Poso un exemple simplificat. Suposem que en un barri tenim dos tipus d’anuncis de pisos: els cars, que triguen dos mesos a llogar-se, i els barats, que triguen una setmana, i suposem que cada dia es posa un anunci de cada tipus. Si un dia qualsevol mirem els pisos que hi ha anunciats, trobarem seixanta anuncis de pisos cars (els que s’han posat els darrers dos mesos, ja que els pisos cars triguen dos mesos a llogar-se) però només set dels barats (que només estan anunciats una setmana). Si fem la mitjana dels anuncis que trobem, el preu ens sortirà molt proper als dels anuncis de pisos cars, que són la majoria dels anuncis però no dels pisos, i que probablement acaben rebaixats abans de llogar-los a un preu semblant al dels barats. És a dir, la mitjana dels anuncis no ens serveix de gaire.

Dit a la manera dels estadístics, el conjunt dels anuncis visibles en un determinat moment no és  una mostra representativa dels pisos que s’anuncien.

L’altre aspecte que no ens serveix de la tècnica que em van explicar per promocions noves és el preu per metre quadrat. D’acord que el lloguer dels pisos grans són més cars que els petits, però el preu no és proporcional a la superfície ni molt menys, de manera que el preu per metre quadrat varia molt amb la mida dels pisos. El preu seria força proporcional a la superfície si els pisos fossin semblants i si l’oferta estigués adaptada a la demanda, i en barris consolidats de Barcelona no ho està. De fet, l’oferta està més o menys adaptada a la demanda de quan es van construir els pisos, i els pisos que demanaven els compradors i llogaters de fa cinquanta o cent anys pot no tenir gaire a veure amb el que demanen els d’ara. En general, tenim molts pisos grans quan la gent demana pisos petits. Més que petits, el que demana la gent són pisos barats, i un espai de més que no necessita, per barat que sigui sempre el trobarà car, sobretot si té un pressupost ajustat. Aleshores, el preu de lloguer per metre quadrat és molt més alt en pisos petits que en pisos grans. Si a més estem parlant de pisos grans en una casa sense ascensor, pensats originalment per a famílies, la diferència encara és més gran perquè la majoria de les famílies d’avui en dia no volen pisos sense ascensor.

Aleshores, si no podem fer la mitjana dels anuncis ni tenir en compte el preu per metre quadrat, no podem fer servir els anuncis com a referència?

En la pell del client

Sí que podem guiar-nos pels anuncis, però ho hem de fer d’una altra manera. Jo el que faig és:

  • Primer em miro el pis i penso quin tipus existents de client hi podria viure. Aquí la clau és “existent”, perquè anem a posar un preu que sigui atractiu per aquesta mena de llogater, i si busquem una mena de client que no existeix o és molt escassa, serà poc probable que cap client d’aquesta mena arribi a veure l’anunci. Per exemple, pel que m’he trobat, de famílies de quatre membres disposades a viure en un tercer pis sense ascensor n’hi deu haver alguna (bé sí, hi ha la meva), però llogant pisos no me n’he trobat mai cap, de manera que seria poc realista pensar en aquesta mena de llogater.
  • Un cop imaginat el llogater que podria viure al nostre pis, ens posem en la seva pell, anem a un web d’anuncis de pisos de lloguer (a mi m’agraden Fotocasa i Idealista), seleccionem pisos al nostre barri i cliquem el botó d’ordenar començant pels barats.
  • Amb els anuncis ordenats per preu, anem mirant la llista fins que comencem a trobar pisos que servirien al nostre llogater imaginari. De fet, podem continuar fins que trobem pisos que li anirien millor que el nostre a aquest llogater, i el preu d’aquests és el que no hem de passar: si hi ha un pis millor que el nostre a un preu més barat que el nostre, els llogaters que busquin pis es quedaran aquest altre i no el nostre.

La gràcia d’haver-nos posat en la pell d’un tipus concret de llogater imaginari és que el significat de “millor que el nostre” depèn de qui s’ho miri, i per això hem d’intentar veure-ho des del punt de vista del llogater potencial que busquem. Si creiem que el nostre pis aniria bé per parelles joves sense fills o per tres estudiants que vulguin compartir pis, comparem amb pisos que tinguin la mateixa utilitat que els nostres per viure-hi un grup així.

Un problema d’aquest mètode és que estem posant el preu a partir del mínim dels altres anuncis de pisos semblants, i el mínim pot dependre de molt pocs anuncis molt baixos, que poden ser barats per una pega oculta o directament ser anuncis falsos posats com a ganxo per alguna agència, que sembla mentida però això passa. Per això el que jo faig és mirar-me amb ull crític els anuncis molt barats i no tenir en compte els pisos més barats de tots, sobretot si s’aparten molt de la resta. Una cosa que normalment no faig però que hauria de fer és telefonar a aquests anuncis més barats o fins i tot anar a veure el pis, per comprovar si realment existeixen i són comparables amb el nostre.

Un duro menys que la competència

En el fons tot aquest sistema no és més que aplicar el que sempre han dit els paletes vells sobre el millor preu d’un pressupost: un duro menys que la competència. Això sí, la gràcia del sistema és saber de tots els pisos que s’anuncien qui és la competència amb qui ens comparem. En qualsevol cas, la veritable prova de foc d’un preu és quan comencem a ensenyar el pis i veiem la reacció dels possibles llogaters. Si som capaços de reaccionar ràpid, una bona idea (que jo no practico gaire i que les agències practiquen en excés) pot ser posar l’anunci una mica més car per rebaixar-lo segons vegem. Pujar-lo un cop anunciat és més difícil, i per això va bé si d’alguna manera tenim interessats que vegin el pis abans de posar l’anunci per si la seva reacció ens fa canviar el preu cap amunt. Un sol llogater pot no ser representatiu, però té l’avantatge que sovint ha vist  molts pisos quan nosaltres probablement només hem vist anuncis.

Apèndix: la venda de pisos nous

M’he passat tot el post dient que calcular la mitjana del preu del metre quadrat dels anuncis no funciona per saber a quant podem llogar un pis. No m’agradaria acabar sense apuntar perquè sí que serveix per saber el preu de venda dels pisos nous.

En primer lloc, en pisos nous el preu de venda sí que és proporcional als metres quadrats, perquè l’oferta s’ajusta a la demanda: si poca gent vol pisos grans, abans que el preu del metre quadrat de pis gran baixi, els promotors fan més pisos més petits i les lleis del mercat funcionen, de manera que el preu del metre quadrat és força uniforme (en realitat el metre de pis gran és una mica més barat perquè a cada metre quadrat de pis gran li toca una proporció menor de banys, escales i ascensors, que són cars de construir, però això afecta només una mica el preu comparat amb el que passa amb els pisos de segona mà). La mida dels pisos de segona mà, per contra, està més o menys adaptada a la demanda de quan es van construir, en un temps de famílies més grans, preu del sòl més barat i potser fins i tot ascensor vist com un luxe prescindible.

En segon lloc els pisos de segona mà es lloguen d’un en un i els pisos nous es venen per promocions que poden incloure desenes de pisos i es van venent al llarg de setmanes o mesos. Aleshores, fins i tot si originalment els posessin els anuncis amb preus tan dispersos com els de lloguer, els venedors tenen temps d’anar veient com responen els potencials compradors i poden reaccionar ajustant els preus. Així, és menys probable que el preu mitjà quedi distorsionat per unes quantes ofertes fora de mercat, i tampoc tenim un temps de permanència tan divers entre els diferents anuncis.

Anuncis

Pros i contres de llogar sols

Suposant que la comercialització no la fem millor nosaltres que una agència (que sovint sí), els primer avantatge que té prescindir d’intermediaris és l’atractiu que això té pel llogater, perquè s’estalvia un mes de lloguer que altrament perdria. De fet, quan poso els anuncis miro de posar ben clar i ben gros que és directe de propietaris i que el llogater s’estalvia els honoraris de l’agència. No he provat mai si això permet llogar més car (que potser també), però el que sí que he comprovat és que atreu més clients i ens permet llogar en molt menys temps, que és el nostre objectiu principal, perquè sempre és més rendible un pis llogat ara que un pis llogat una mica més car després de passar-se buit els propers mesos.

Òbviament, la primera pega és el respecte que fa llençar-nos a fer experiments amb una cosa valuosa com un pis, tenint en compte que si ens equivoquem i ens trobem amb un llogater problemàtic ens podem acabar trobant amb un problema difícil de resoldre que ens costi molt més del que anem a guanyar. Aquí la qüestió és assegurar-nos-en bé, igual que ho faríem si el llogater ens l’hagués portat una agència, i demanar justificants d’ingressos i avaladors i plantejar-nos si ens convé una assegurança d’impagats, que si tenim un sol pis i depenem del lloguer de cada mes per pagar-ne la hipoteca, una assegurança pot ser una bona idea.

En sentit contrari, el primer avantatge de tenir una agència és la feina que ens estalvia, feina poc agraïda que suposadament ens surt gratis, perquè els honoraris de l’agència (que solen ser el lloguer d’un mes o més) els paga el llogater. Sobre si és una feina agraïda o no, això va a gustos, però que surti gratis no està tan clar. Si lloguéssim en el mateix temps i amb les mateixes condicions amb agència, potser sí que sortiria gratis, però el que ens hem trobat nosaltres fins ara és que llogar amb agència ens porta més temps i, al principi sorprenentment, els llogaters d’agència demanen més sovint una carència com a condició imprescindible per llogar. Aleshores, si quan el llogater es troba amb que ha de pagar un mes de lloguer a l’agència demana pagar un mes menys al propietari, qui està pagant realment els honoraris de l’agència no és el llogater, sinó el propietari.

Un avantatge que podríem esperar en prescindir d’intermediaris és la possibilitat de posar-nos en el seu lloc i cobrar-ne nosaltres els seus honoraris. Ara bé, fent això estaríem perdent l’atractiu que per als llogater té el llogar directament de propietari. Personalment, crec que val la pena mantenir aquest atractiu i fer-lo servir per llogar abans i evitar carències, de manera que globalment hi guanyem no cobrant honoraris.

Un detall a tenir en compte si no tenim agència és que igualment cal fer i registrar el contracte, cosa que porta una feina i un cost. Una possibilitat és tenir un administrador de finques que el faci si aconseguim que ho faci per un preu reduït que no ens espatlli l’atractiu comercial d’evitar-li al llogater els honoraris de l’agència. És probable que amb l’administrador que us dugui la finca el contracte d’un pis barat pugui sortir per menys de 200 euros despeses incloses, tot i que pot ser que per defecte algun administrador pretengui cobrar el mateix que si hagués comercialitzat ell el pis. Una alternativa és fer-nos nosaltres mateixos el contracte a partir d’un model i l’imprès oficial, però hem de tenir en compte que més de la meitat dels 200 euros són impostos i impresos que no ens estalviarem.

Per últim, el fet de conèixer i tractar el llogater és un avantatge però pot tenir algun inconvenient. És un avantatge perquè, a més de permetre’ns fer-nos una idea de qui ens posem a casa, ens permet ser flexibles en la negociació i valorar si ens convé fer canvis de condicions que portin a tancar amb un llogater interessant. D’altra banda, segons diuen alguns agents, el tracte directe podria ser un inconvenient si després hi ha algun problema i s’hi barreja una relació personal, tot i que la veritat és que amb això no m’hi he trobat mai. A més, com visquem a la mateixa escala que on tenim el pis per llogar, al nostre llogater-veí l’acabarem coneixent de totes maneres, de manera que millor haver-lo triar.

D’avantatges i inconvenients de llogar amb una agència se’n podrien explicar molts més, però podeu estar segurs que tan aviat com sigui visible l’anunci del vostre vostre pis directe de propietari unes desenes d’agències us trucaran per explicar-vos els avantatges de fer servir la seva agència. De fet, el darrer inconvenient de llogar directament és precisament que els primers dos dies perdreu algunes hores atenent trucades de comercials a la caça d’un pis. Hauria de ser una molèstia, però pot ser divertit i tot si us ho preneu com un curs gratuït de tècniques viperines, pèrfides i fal·laces de màrqueting telefònic. A veure si un dia faig un post amb els apunts del darrer cop que m’hi vaig trobar.

L’aventura de llogar pel nostre compte

Teníem pisos però la cerca de llogaters l’havíem deixada sempre en mans de professionals, i la veritat és que tampoc ens anava malament amb l’agència que ens comercialitzava els pisos, perquè els llogaters que ens trobaven no ens havien donat mai cap problema i perquè ens semblava que de preus en sabien més que nosaltres. L’única pega és que trigaven a llogar, però tampoc teníem gaires referències de si unes setmanes (de vegades algun més) era molt o poc, i ens hi jugàvem massa com per tenir ganes de córrer el risc de canviar d’agència per trobar uns llogaters més ràpid però pitjors.

La cosa no va canviar fins que un primer d’agost teníem un pis buit i l’agència, després de no haver trobat llogater en un mes, plegava per vacances. Amb la perspectiva de tenir el pis buit tot el mes estava clar que no hi perdíem res per posar un anunci i ensenyar-lo, perquè el pitjor que podia passar és que tampoc el lloguéssim i l’agència continués ensenyant-lo el setembre, que és el mateix que hauria passat si no haguéssim fet res. A més, el pis era a la mateixa escala on tenim el despatx i a l’agost jo treballava, de manera que em costava poc aixecar-me de la taula quan convingués per pujar un moment a ensenyar-lo, i encara em feia gràcia.

Vaig fer unes fotos, vaig buscar els portals que vaig trobar per posar l’anunci, vaig assegurar-me que tenia qui em fes el contracte si calia i em vaig posar a rebre visites. Tot i que la mestressa de l’agència m’havia dit abans de marxar de vacances que l’activitat a l’agost era nul·la, en una setmana ja havia trobat llogater al mateix preu que l’agència l’havia estat anunciant, i a més m’hi havia divertit.

Des d’aleshores que cada pis que es queda buit el lloguem pel nostre compte, i no crec que lloguem més car que abans (potser més aviat al contrari) però el que és segur és que lloguem molt abans. I és veritat que em costa passar un setmana de vertigen que no em paga ningú amb visites a totes hores que no em deixen fer res més, però també és veritat que acostumat a treballar de cara a l’ordinador, aquesta setmana parlant amb la gent ve a ser com una setmana de vacances. Potser si cada setmana em passés quaranta hores ensenyant pisos no ho trobaria tan divertit, però una vegada de tant en tant és un bon canvi.