Posant preu per llogar

Fa anys vaig fer un postgrau de viabilitat de promocions immobiliàries i un dels temes importants del curs eren els estudis de mercat per saber a quin preu es podia esperar vendre els pisos i locals. Explicada en poques paraules, la tècnica que ens van ensenyar consistia a buscar anuncis d’habitatges nous en venda a la zona i calcular el preu mitjà per metre quadrat de tots els anuncis, i després fer el mateix amb locals i places de pàrquing. No tinc motius per dubtar que aquesta tècnica funciona pel preu de venda de pisos i locals nous, o si més no que fa una dècada funcionava, per començar perquè els que me la van explicar en sabien molt de vendre pisos nous, però el que sí que us puc dir és que per llogar pisos de segona mà no funciona. Si més no, pels nostres no funciona.

Ni mitjana dels anuncis ni preu mitjà per metre quadrat

Perquè dic que no funciona agafar els anuncis de la zona i treure’n el preu mitjà per metre quadrat?

El nostre objectiu és saber a quin preu s’estan llogant els pisos com el nostre. Aleshores, sembla que mirar el preu mitjà a que es lloguen altres pisos de la nostra zona ha de ser un bon estimador del preu al que podem llogar, i sembla raonable també que la informació la traguem dels webs d’anuncis, on podem trobar una quantitat prou gran de pisos i els seus preus. Ara bé, ni els preus que s’anuncien són necessàriament els que es lloguen, ni els anuncis que trobem en un moment donat són una mostra representativa. És més, els pisos que trobem anunciats són els pisos que NO s’han llogat, perquè si s’haguessin llogat ja no hi seria l’anunci. Naturalment, qualsevol pis que s’anuncia i es lloga és durant un temps un pis que no s’ha llogat, de manera que tots els pisos passen pels webs d’anuncis, però el problema és que no tots hi passen el mateix temps, de manera que no tots tenen la mateixa probabilitat d’aparèixer a la mostra que fem servir.

O sigui, si un pis és massa car, es passarà molt de temps anunciat, i és molt probable que ens el trobem al web quan fem la mitjana. En canvi, si un pis és barat i triga molt poc a ser llogat serà difícil que el trobem quan nosaltres mirem el web.

Poso un exemple simplificat. Suposem que en un barri tenim dos tipus d’anuncis de pisos: els cars, que triguen dos mesos a llogar-se, i els barats, que triguen una setmana, i suposem que cada dia es posa un anunci de cada tipus. Si un dia qualsevol mirem els pisos que hi ha anunciats, trobarem seixanta anuncis de pisos cars (els que s’han posat els darrers dos mesos, ja que els pisos cars triguen dos mesos a llogar-se) però només set dels barats (que només estan anunciats una setmana). Si fem la mitjana dels anuncis que trobem, el preu ens sortirà molt proper als dels anuncis de pisos cars, que són la majoria dels anuncis però no dels pisos, i que probablement acaben rebaixats abans de llogar-los a un preu semblant al dels barats. És a dir, la mitjana dels anuncis no ens serveix de gaire.

Dit a la manera dels estadístics, el conjunt dels anuncis visibles en un determinat moment no és  una mostra representativa dels pisos que s’anuncien.

L’altre aspecte que no ens serveix de la tècnica que em van explicar per promocions noves és el preu per metre quadrat. D’acord que el lloguer dels pisos grans són més cars que els petits, però el preu no és proporcional a la superfície ni molt menys, de manera que el preu per metre quadrat varia molt amb la mida dels pisos. El preu seria força proporcional a la superfície si els pisos fossin semblants i si l’oferta estigués adaptada a la demanda, i en barris consolidats de Barcelona no ho està. De fet, l’oferta està més o menys adaptada a la demanda de quan es van construir els pisos, i els pisos que demanaven els compradors i llogaters de fa cinquanta o cent anys pot no tenir gaire a veure amb el que demanen els d’ara. En general, tenim molts pisos grans quan la gent demana pisos petits. Més que petits, el que demana la gent són pisos barats, i un espai de més que no necessita, per barat que sigui sempre el trobarà car, sobretot si té un pressupost ajustat. Aleshores, el preu de lloguer per metre quadrat és molt més alt en pisos petits que en pisos grans. Si a més estem parlant de pisos grans en una casa sense ascensor, pensats originalment per a famílies, la diferència encara és més gran perquè la majoria de les famílies d’avui en dia no volen pisos sense ascensor.

Aleshores, si no podem fer la mitjana dels anuncis ni tenir en compte el preu per metre quadrat, no podem fer servir els anuncis com a referència?

En la pell del client

Sí que podem guiar-nos pels anuncis, però ho hem de fer d’una altra manera. Jo el que faig és:

  • Primer em miro el pis i penso quin tipus existents de client hi podria viure. Aquí la clau és “existent”, perquè anem a posar un preu que sigui atractiu per aquesta mena de llogater, i si busquem una mena de client que no existeix o és molt escassa, serà poc probable que cap client d’aquesta mena arribi a veure l’anunci. Per exemple, pel que m’he trobat, de famílies de quatre membres disposades a viure en un tercer pis sense ascensor n’hi deu haver alguna (bé sí, hi ha la meva), però llogant pisos no me n’he trobat mai cap, de manera que seria poc realista pensar en aquesta mena de llogater.
  • Un cop imaginat el llogater que podria viure al nostre pis, ens posem en la seva pell, anem a un web d’anuncis de pisos de lloguer (a mi m’agraden Fotocasa i Idealista), seleccionem pisos al nostre barri i cliquem el botó d’ordenar començant pels barats.
  • Amb els anuncis ordenats per preu, anem mirant la llista fins que comencem a trobar pisos que servirien al nostre llogater imaginari. De fet, podem continuar fins que trobem pisos que li anirien millor que el nostre a aquest llogater, i el preu d’aquests és el que no hem de passar: si hi ha un pis millor que el nostre a un preu més barat que el nostre, els llogaters que busquin pis es quedaran aquest altre i no el nostre.

La gràcia d’haver-nos posat en la pell d’un tipus concret de llogater imaginari és que el significat de “millor que el nostre” depèn de qui s’ho miri, i per això hem d’intentar veure-ho des del punt de vista del llogater potencial que busquem. Si creiem que el nostre pis aniria bé per parelles joves sense fills o per tres estudiants que vulguin compartir pis, comparem amb pisos que tinguin la mateixa utilitat que els nostres per viure-hi un grup així.

Un problema d’aquest mètode és que estem posant el preu a partir del mínim dels altres anuncis de pisos semblants, i el mínim pot dependre de molt pocs anuncis molt baixos, que poden ser barats per una pega oculta o directament ser anuncis falsos posats com a ganxo per alguna agència, que sembla mentida però això passa. Per això el que jo faig és mirar-me amb ull crític els anuncis molt barats i no tenir en compte els pisos més barats de tots, sobretot si s’aparten molt de la resta. Una cosa que normalment no faig però que hauria de fer és telefonar a aquests anuncis més barats o fins i tot anar a veure el pis, per comprovar si realment existeixen i són comparables amb el nostre.

Un duro menys que la competència

En el fons tot aquest sistema no és més que aplicar el que sempre han dit els paletes vells sobre el millor preu d’un pressupost: un duro menys que la competència. Això sí, la gràcia del sistema és saber de tots els pisos que s’anuncien qui és la competència amb qui ens comparem. En qualsevol cas, la veritable prova de foc d’un preu és quan comencem a ensenyar el pis i veiem la reacció dels possibles llogaters. Si som capaços de reaccionar ràpid, una bona idea (que jo no practico gaire i que les agències practiquen en excés) pot ser posar l’anunci una mica més car per rebaixar-lo segons vegem. Pujar-lo un cop anunciat és més difícil, i per això va bé si d’alguna manera tenim interessats que vegin el pis abans de posar l’anunci per si la seva reacció ens fa canviar el preu cap amunt. Un sol llogater pot no ser representatiu, però té l’avantatge que sovint ha vist  molts pisos quan nosaltres probablement només hem vist anuncis.

Apèndix: la venda de pisos nous

M’he passat tot el post dient que calcular la mitjana del preu del metre quadrat dels anuncis no funciona per saber a quant podem llogar un pis. No m’agradaria acabar sense apuntar perquè sí que serveix per saber el preu de venda dels pisos nous.

En primer lloc, en pisos nous el preu de venda sí que és proporcional als metres quadrats, perquè l’oferta s’ajusta a la demanda: si poca gent vol pisos grans, abans que el preu del metre quadrat de pis gran baixi, els promotors fan més pisos més petits i les lleis del mercat funcionen, de manera que el preu del metre quadrat és força uniforme (en realitat el metre de pis gran és una mica més barat perquè a cada metre quadrat de pis gran li toca una proporció menor de banys, escales i ascensors, que són cars de construir, però això afecta només una mica el preu comparat amb el que passa amb els pisos de segona mà). La mida dels pisos de segona mà, per contra, està més o menys adaptada a la demanda de quan es van construir, en un temps de famílies més grans, preu del sòl més barat i potser fins i tot ascensor vist com un luxe prescindible.

En segon lloc els pisos de segona mà es lloguen d’un en un i els pisos nous es venen per promocions que poden incloure desenes de pisos i es van venent al llarg de setmanes o mesos. Aleshores, fins i tot si originalment els posessin els anuncis amb preus tan dispersos com els de lloguer, els venedors tenen temps d’anar veient com responen els potencials compradors i poden reaccionar ajustant els preus. Així, és menys probable que el preu mitjà quedi distorsionat per unes quantes ofertes fora de mercat, i tampoc tenim un temps de permanència tan divers entre els diferents anuncis.

Anuncis

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

S'està connectant a %s